Article 552 du Code civil (promulgué en 1804).

"La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police."

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, le sous-sol n'appartient donc ni à l'Etat ni à la Région.

Le Gouvernement crée, par l'acte de concession, une propriété distincte et nouvelle portant sur les substances énumérées dans l'acte. Cette concession est une propriété foncière octroyée gracieusement au concessionnaire, à charge pour lui de l'exploiter dans l'intérêt général.

Une fois la concession créée et octroyée, la propriété de la mine est donc une propriété réelle, de nature spéciale, séparée de celle de la surface par le seul effet de la concession. Il en résulte des conséquences importantes au point de vue juridique :

• la recherche des mines peut être autorisée sans le consentement du propriétaire de la surface ;
• le droit attribué au concessionnaire d'occuper à la surface les terrains nécessaires à l'établissement de ses travaux avec toutefois une protection spéciale pour les "lieux réservés" ;
• l'établissement d'une redevance fixe et une redevance proportionnelle au bénéfice du propriétaire de la surface ;
• des différences au point de vue fiscal.

Le propriétaire de surface conserve donc tous ses droits intacts, sauf les gisements et gîtes de substances concédées qui appartiennent désormais au concessionnaire (par exemple, les couches de houille ou un filon de pyrite). Les roches stériles entourant ces gisements et gîtes continuent donc à lui appartenir.

Ainsi, en territoire concédé, les propriétaires de surface peuvent exploiter, librement et sans avis du concessionnaire, des carrières tant à ciel ouvert que souterraines ou des minières de fer. Les captages d'eau leur sont également autorisés.

Depuis l'entrée en vigueur du décret du 7 juillet 1988, le concessionnaire peut disposer des substances non concédées dont les travaux entraînent nécessairement l'abattage, ainsi que de l'eau d'exhaure. Le propriétaire de la surface peut réclamer la disposition de celles des substances non concessibles qui ne sont pas utilisées à l'exploitation de la mine, moyennant paiement d'une indemnité correspondant aux frais normaux d'extraction.

La propriété créée par l'acte de concession est immobilière. Sont également immeubles, par destination, conformément à l'article 524 du Code civil :

• les bâtiments, les machines (il ne faut pas qu'elles soient attachée physiquement au sol à demeure) ainsi que les puits, galeries et travaux établis à demeure ; le décret du 7 juillet 1988 y ajoute les aires et les terrils, ainsi que les droits sur le sol ou la surface afférents à ces objets ;
• les chevaux attachés au service des travaux souterrains, des agrès, des outils et des ustensiles servant à l'exploitation.

Le Conseil des Mines puis le Conseil d'Etat, ont d'ailleurs rappelé régulièrement que les puits et travaux miniers sont des accessoires de la mine et, comme tels, appartiennent au concessionnaire et non au propriétaire de la surface. Depuis l'interdiction de céder tout ou partie d'une concession sans autorisation du Gouvernement (loi du 5 juin 1911), la cession d'un puits de mines par le concessionnaire à un tiers, fût-il le propriétaire de la surface, est sans valeur si elle n'a pas été autorisée par le Gouvernement dans les formes prescrites pour la cession des concessions ( jurisprudence du Conseil des Mines et du Conseil d'Etat ). Il en est de même pour les responsabilités attachées au puits.

Néanmoins, il n'a jamais été exigé d'autorisation gouvernementale pour la cession des bâtiments, des aires, des terrils, des machines, des chevaux ou de l'outillage. Toutes ces ventes ont été réalisées comme des ventes immobilières ou mobilières classiques. On peut supposer que, ne servant plus à la mine, elles avaient perdu leur destination première et étaient redevenues des biens "ordinaires".

Le grisou (méthane), associé intimement à la houille, est réputé appartenir au concessionnaire (Cf. avis du Conseil d'Etat du 10 septembre 1975 ). De ce fait, aucun permis de recherche ou d'exploitation de gaz combustibles (méthane) ne peut être octroyé à un tiers à l'intérieur du périmètre d'une concession de mine de houille. De même, le concessionnaire ne doit pas demander de permis de recherche et d'exploitation de gaz combustibles sur sa concession (Cf. même avis ).

Les substances non visées à l'acte de concession n'appartiennent pas au concessionnaire. Il ne peut les exploiter. Elles peuvent faire l'objet d'une concession distincte accordée à un tiers. Lorsqu'une mine concédée et une mine non concédée sont imbriquées, de sorte que l'une des substances ne peut être exploitée sans l'autre, la mine (substance) exploitée non concédée reste la propriété du propriétaire de la surface, jusqu'à ce qu'elle devienne elle-même l'objet d'une concession (Cf. Concessions imbriquées par substances).

Le concessionnaire devait deux types de redevances, à l'Etat et aux propriétaires de surface. 

Redevances dues à l'Etat

La loi du 21 avril 1810 avait établi une redevance fixe et une redevance proportionnelle au profit de l'Etat. Par ailleurs, elle avait supprimé toutes les redevances dues à l'Etat résultant des actes de concession antérieurs à la loi du 28 juillet 1791. Elle avait par contre maintenu les redevances dues à titre de cession de terrain ou de travaux ou dues à titre de rentes, de droits ou de prestations.

• Redevance fixe – En 1810, la redevance fixe était fixée à 10 francs par kilomètre carré et par an. Elle était à payer dès l'octroi de la concession. La redevance fixe a été supprimée par la loi du 31 décembre 1925, la remplaçant par une taxe de 5 à 9% sur tous les bénéfices de l'extraction. Cette taxe, élevée, a rapidement a été abrogée par la loi du 5 mars 1929. La Députation permanente était chargée de tenir à jour les tableaux de concessions de leur province : ces tableaux servaient de matrice de rôle pour le recouvrement de la redevance fixe. Le Directeur provincial des Contributions directes était chargé de confectionner le rôle et de le rendre exécutoire. Ces tableaux étaient disponibles au Greffe provincial et à l'Inspection générale des Mines du ressort.
• Redevance proportionnelle – En 1810, la redevance, annuelle, était fixée à un maximum de 5% du produit net de la mine. La loi du 1er septembre 1913 a remplacé cette redevance proportionnelle par une taxe sur les revenus ou bénéfices nets réalisés par les sociétés concessionnaires.

Redevances dues aux propriétaires de la surface

Les redevances dues aux propriétaires de surface sont la reconnaissance des droits de ces derniers sur la mine. Elles constituent l'indemnité qui leur est due du fait de la dépossession qu'ils doivent subir dans l'intérêt général. Elles sont attachée à la propriété de surface, qu'elle suivent, y compris lors de la vente des terrain ou en cas d'hypothèque. Ces redevances purgent ainsi définitivement les droits du propriétaire de surface sur la mine. Le taux de ces redevances est fixé par l'acte de concession.

• Redevance fixe – La loi du 2 mai 1837 avait fixé le montant minimum de cette redevance à 25 centimes par hectare et par an. Le cahier des charges modèle adopté par l'arrêté royal du 20 mars 1914 (et revu en 1920 et 1929) a maintenu ce montant pour les nouvelles concessions à octroyer. Cette redevance était due dès la création de la concession. En pratique, ce montant allait jusqu'à 2 francs par hectare. Le décret du 7 juillet 1988 a fixé le minimum à 5 francs par hectare.
• Redevance proportionnelle – La loi prévoyait pour cette redevance un montant de 1 à 3 % du produit net de la mine. Le cahier des charges modèle de 1914/1929 l'avait fixé à 2% du produit net pour les nouvelles concessions à octroyer. Le montant était à répartir, annuellement, entre tous les propriétaires de surface, en proportion de la superficie de leurs terrains. Elle était calculée sur base des résultats de l'année civile précédente. Le produit net de la mine était arbitré chaque année par un comité d'évaluation, sur base des renseignements fournis par les exploitants et traités par les Ingénieurs des Mines. Cette redevance pouvait être remplacée par une imposition ou un abonnement. Les propriétaires de surface avaient un recours auprès de la Députation permanente. Le décret du 7 juillet 1988 a fixé cette redevance à 1 à 3% du produit net de la mine.

Les règles actuelles sont fixées dans l' arrêté de l'Exécutif régional wallon du 26 juillet 1990 portant exécution du décret du 7 juillet 1988 sur les mines, concernant les règles relatives à la perception des redevances sur les mines, en ce compris la détermination du produit net de la mine .

Dès lors où le concessionnaire est le propriétaire exclusif de certaines substances concédées, il est le seul à pouvoir les rechercher. Aucun permis de recherches pour ces substances ne peut être accordé à un tiers après octroi de la concession.

Le concessionnaire, tout comme le détenteur d'un permis de recherche de mines, dispose d'un droit de recherche assez large dans le périmètre de sa concession, moyennant occupation des terrains, avec indemnités, conformément aux dispositions légales. Il lui est toutefois interdit de faire des sondages, d'ouvrir des puits ou galeries, ni d'établir des machines, ateliers ou magasins dans les enclos murés, cours et jardins sans le consentement formel du propriétaire de la surface.

On trouvera les dispositions actuelles relatives au permis de recherche de mines dans le décret du Conseil régional wallon du 7 juillet 1988 sur les mines et dans l'arrêté de l'Exécutif régional wallon du 26 juillet 1990 portant exécution du décret du 7 juillet 1988 sur les mines, en ce qui concerne la procédure et les conditions d'octroi, de prorogation, de cession et de fusion des permis de recherche .

La concession étant un bien foncier, elle fait partie des actifs de la société concessionnaire. En cas de liquidation de la société, la clôture de la liquidation ne peut être prononcée tant qu'il reste un actif : il faut donc que la société cède auparavant sa concession ou en obtienne le retrait.

L'article 57 du décret du 7 juillet 1988 sur les mines stipule d'ailleurs de manière précise que les sociétés minières dissoutes ne pourront clore leur liquidation avant d'avoir cédé leur concession ou, le cas échéant, avant que son retrait n'ait été prononcé par le Gouvernement wallon.

Les dépendances superficielles de mines comprennent notamment, avec les moteurs y installés, les dépôts de matières stériles, les ateliers de préparation et de lavage des charbons et des minerais, les ateliers pour le travail des produits des carrières, les forges et ateliers de réparation des outils et du matériel de l'exploitation, les charpenteries et menuiseries, les lampisteries, à l'exception de celles où l'on manipule des essences inflammables, les magasins servant de dépôts de bois, d'huiles fines et d'autres substances nécessaires à l'exploitation, à l'exception des explosifs et des essences inflammables. Il importe peu qu'elles soient établies ou non au voisinage du siège d'exploitation, ou qu'elles se trouvent ou non dans le périmètre de la concession.

La concession emporte le droit et l'obligation d'exploiter la mine. Il convenait donc de ne pas soumettre l'exploitation des installations de surface nécessaires ou utiles à la mine à la décision d'une autorité subalterne, dont les décisions relatives aux dépendances auraient pu entraver l'exploitation de la mine, voire auraient pu mettre le concessionnaire en infraction par rapport à son obligation d'exploiter.

Toutefois, il fallait pouvoir fixer des conditions d'exploitation de ces installations, tant pour la protection des travailleurs que pour assurer la sûreté, la salubrité et la commodité publique. Avant 1919, l'Administration pouvait intervenir par le règlement de 1813 en ce sens. A partir de 1898, ces dépendances avaient été intégrées aux établissements dangereux, insalubres ou incommodes.

L' arrêté royal du 5 mai 1919 portant règlement général de police des mines, minières et carrières souterraines a soumis l'exploitation des dépendances superficielles de mines à déclaration préalable au Gouverneur. Celui-ci demande avis de l'Ingénieur des Mines. Le Gouverneur doit donner acte de la déclaration dans le mois. Ce donné-acte vaut autorisation. Le cas échéant, il est accompagné de conditions d'exploitation. L'arrêté du 5 mai 1919 ne précise pas les modalités de mise hors service ou de déclassement d'une dépendance superficielle de mines. Ce régime est toujours en vigueur.

Le décret du 7 juillet 1988 a toutefois ajouté que si un permis d'urbanisme est nécessaire, celui-ci était octroyé par le Gouvernement. Suite à la réforme du Code wallon de l'Aménagement du Territoire, de l'Urbanisme, du Patrimoine et de l'Energie (CWATUPE), c'est le Fonctionnaire délégué de l'Aménagement du Territoire qui délivre ce permis.